參加房地產(chǎn)財稅培訓(xùn)心得

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展及進(jìn)一步發(fā)展壯大。

2013年6月20-21日，我和單位同事在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)安排下參加了 “房地產(chǎn)企業(yè)全程涉稅處理與節(jié)稅方略”的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)詳細(xì)分解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自設(shè)立階段至項(xiàng)目清算階段全程財稅處理，現(xiàn)結(jié)合本企業(yè)特點(diǎn)把施工建設(shè)階段所學(xué)作簡要總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及稅種有：企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地使用稅等。由于土地增值稅的計稅特點(diǎn)，在前期納稅籌劃中充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售前適當(dāng)測算增值額的比例，應(yīng)充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。在稅務(wù)籌劃與利潤預(yù)測中，對于國家沒有明確規(guī)定但各省有相關(guān)規(guī)定，在測算中應(yīng)充分利用，協(xié)調(diào)本地稅務(wù)機(jī)關(guān)為以后的財稅處理提供強(qiáng)有力證據(jù)。

在施工建設(shè)階段中，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，首先要根據(jù)一定原則劃分確定各成本對象，成本對象是指需要對成本進(jìn)行單獨(dú)測定的一項(xiàng)活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說取決于項(xiàng)目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。其次對企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本歸集后，采用一定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬋敫鞒杀緦ο螅绻嬖谥虚g成本對象的（即公共配套設(shè)施），則需在第一步分?jǐn)偼戤吅髮χ虚g成本對象再進(jìn)行第二次分?jǐn)?，計入最終成本對象成本。

計稅成本對象的確定原則具體有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄓ校赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。各項(xiàng)成本費(fèi)用的分?jǐn)倯?yīng)根據(jù)其是否可以分清或受益的原則采用合適的分?jǐn)偡椒?。例如：土地成本的分?jǐn)傄话悴捎谜嫉孛娣e法，首先根據(jù)劃分的各成本對象所占用土地面積劃分各自應(yīng)分?jǐn)偟耐恋毓餐杀?，再按照各對象面積按照建筑面積法進(jìn)行明細(xì)分?jǐn)傊粮鲉挝怀杀?；單?dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)采用建筑面積法，此方法將分?jǐn)偟接嫸悓ο蟮膯挝怀杀鞠嗤?；借款費(fèi)用則可以采用直接成本法或預(yù)算造價法。

在開發(fā)間接費(fèi)核算中，對于法律條文只有籠統(tǒng)規(guī)定而沒有明確規(guī)定的，例如項(xiàng)目部直接發(fā)生的費(fèi)用，為了避免以后稅務(wù)檢查中的爭議，應(yīng)結(jié)合本公司項(xiàng)目特點(diǎn)及測算需求通過內(nèi)部文件規(guī)定其時間界定、人員及資產(chǎn)的劃分。

由于各成本對象的功能及售價的差異，其所應(yīng)承擔(dān)的成本費(fèi)用也不同，例如商鋪與住宅的差異，其土地成本的分?jǐn)偱c建安成本的差異就很明顯，由于土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率，增值率越高所承擔(dān)的稅負(fù)越重，所以在成本核算中應(yīng)充分利用項(xiàng)目成本分?jǐn)偙韺Ω鞒杀緦ο髴?yīng)承擔(dān)的成本費(fèi)用進(jìn)行明細(xì)分?jǐn)?，使所劃分的成本對象的收入與成本相對應(yīng)，將增值率降到最低。

在房地產(chǎn)財稅處理中，企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅為三大稅種，各自規(guī)定在確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)上存在著差異。稅收籌劃的途徑有很多種，在稅務(wù)籌劃和實(shí)務(wù)操作中應(yīng)與企業(yè)的實(shí)際情況相聯(lián)系，并結(jié)合各稅種的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，在某個時點(diǎn)或某個時期進(jìn)行，而不是隨意套用一個完成的籌劃方案，看清稅法背后的邏輯關(guān)系和思維模式，才能達(dá)到稅務(wù)籌劃預(yù)期的良好效果。

以上內(nèi)容是我本次培訓(xùn)學(xué)習(xí)的部分內(nèi)容和體會，短期的培訓(xùn)只能對相關(guān)稅務(wù)知識學(xué)得一些皮毛，作為公司主管會計，我想更應(yīng)借“解放思想，我該怎么做”大討論活動為契機(jī)，經(jīng)常學(xué)習(xí)各項(xiàng)財稅知識、政策及法律法規(guī)，并在實(shí)際工作中加以靈活運(yùn)用，在做好會計核算、分析等工作同時，始終把稅務(wù)籌劃工作作為工作重點(diǎn)用心做好。

（中捷房地產(chǎn)   張振升）